Оценочные услуги

Оценка стоимости играет важную роль как эффективный механизм поддержки принятия ответственных решений. Сделки, реструктуризация предприятий, приватизация и национализация эффективно могут осуществляться только тогда, когда собственник имеет адекватное представление о стоимости своей собственности.

Рынок оценочных услуг в России прошел первоначальную стадию развития, когда профессия была редкой и экзотической. В настоящее время есть все основания говорить о развитом и конкурентном рынке оценочных услуг. В России сложился институт оценщиков, часть из которых обладает высоким профессионализмом и работает на уровне мировых стандартов.

Профессиональный уровень оценщиков

		Успех работы оценочной организации целиом зависит от профессионального уровня ее работников

В соответствии с Международными стандартами оценки, «оценщики — это специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчётной документацией».

Как профессионалы, оценщики должны удовлетворять жёстким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявляемых профессиональных навыков. Есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех развитых странах и без соответствия которым он не может вести деятельность на рынке оценки имущества. К таким требованиям относятся:

• соответствующие начальные знания;
• постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных;
• опыт работы;
• независимость и объективность;
• высокие личные моральные качества оценщика;
• пунктуальность в соблюдении сроков выполнения работ;
• активное участие в работе общественных организаций оценщиков

В соответствии с Законом, работы по оценке могут выполнять организации, имеющие оценщиков с уровнем образования не ниже, чем профессиональная переподготовка, полученная в учебном заведении, имеющем лицензию на дополнительное образование, в приложении к которой конкретно указано направление профессиональной переподготовки по оценочной деятельности, и имеющем государственную аттестацию программ. Подтверждением обучения является диплом о дополнительном профессиональном образовании в дополнение к первому высшему образованию (!), что дает право оказывать услуги по всем направлениям оценочной деятельности. Один раз в три года оценщик обязан пройти курсы повышения квалификации. За последние годы среди практикующих оценщиков появились молодые специалисты, закончившие дневные отделения ВУЗов по соответствующей специальности, т.е. подготовка оценщиков постепенно смещается в сторону нормального учебного процесса в университетах.

Основные принципы оценочной деятельности

Объекты оценки

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

		Один из самых популярных видов оценки - при ипотечном кредитовании

Обязательная оценка

• в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  при использовании объекта в качестве залога и переуступки долговых обязательств;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
• при передаче объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• в случаях обязательного страхования и определения ущерба в результате наступления страхового случая;
• при реализации инвестиционного проекта с привлечением бюджета либо под гарантии РФ. субъектов РФ;
• Проведение оценки является обязательным при возникновении спора о стоимости объекта:
  при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов;
• при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;
• при конвертации акций, слиянии или разделе акционерных обществ;
• в целях контроля за правильностью уплаты налогов и других спорах.
• Для юридических и физических лиц, кроме этого, проведение оценки является обязательным:
  во всех случаях, связанных с оплатой акций неденежными средствами (ст.34 ФЗ «Об акционерных обществах»);
  • если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 МРОТ, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества (ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
  • при продаже имущества должника- унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственнос-ти(ст.ст. 111,130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
    при выкупе акций обществом у акционеров, в случаях предусмотренных законодательством (ст.75 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Цели оценки

Обычно выделяют следующие основные цели оценки: купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; определение величины рыночной арендной ставки и стоимости права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта, отражение в отчетности (в том числе переоценка основных фондов).

Подходы к оценке

		Стоимость имущества зависит от многих факторов

Метод оценки — это способ расчета стоимости объекта в рамках одного из подходов к оценке. Методов может быть много, а подходов к оценке (в соответствии со Стандартами оценки) всего три: затратный, сравнительный и доходный

Первый подход, затратный, реализует принцип «разумный инвестор не заплатит за имущество больше, чем требуется для его создания». Отсюда следует правило оценки, которое примерно звучит так: «Стоимость имущества равняется затратам на его создание, минус износ, плюс прибыль инвестора».

Доходный подход опирается на принцип «стоимость объекта зависит от величины дохода, который может быть получен от его использования». Естественно, чем большего дохода можно ожидать от эксплуатации объекта, тем этот объект дороже.

Третий подход, сравнительный, основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным, и стоимость его определяется по ценам, по которым продавалось аналогичное имущество на свободном рынке. Закон и стандарты требуют, чтобы все эти подходы при оценке были реализованы.

Стандарты оценки, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности. Они утверждены постановлением Правительства РФ и наряду с Законом об оценочной деятельности являются основными документами, регламентирующими оценочную деятельность.

Наиболее часто оцениваемыми объектами являются:

Ценные бумаги

Транспортные средства

Оборудование

Недвижимость